在人口高速老龄化的同时，中国出生人口性别比的失衡经过二十多年的积累，将逐步在男女婚配上显示出来。
富人买房一般不需要贷款，因此总体效果还是藏富于平民的。重庆市不搞土地财政，不搞地王，比较成功地把土地规划和土地储备有机结合起来，把BOT（建设、运营、转让）变为BT （建设、转让）。
因此目前，重庆的房价低于同等发展水平的城市。还有一种形式，我称之为间接藏富于民的形式。对此，重庆市市长黄奇帆提出了一个概念，他认为重庆由于国资增值，形成了第三财政收入。现在流行的观点认为，国资增值与藏富于民是此消彼长的关系，一个增加了，另一个必然减少。而我认为重庆市恰恰突破了土地财政，重庆市国有资本在市场竞争中的全面增值，与土地规划、土地储备有机结合起来，使得重庆市政府并不依赖于短期的土地财政，并不依赖于在某个项目中一定要产生地王。
英国的社会主义者感到在英国改变土地私有制阻力太大，但得以在一些殖民地实行，香港成为了一个自由社会主义的实验地。在这种情况下，国资委是被迫接手破产的民营企业。近些年来，各地搞了不少楼、堂、馆、所和政绩工程，攀比之风愈演愈烈，老百姓深恶痛绝。
但是，土地收益的获取方式变了，分配使用的渠道变了。如果脱离了实体经济的制约，，一味去搞什么资本运作、资本经营，玩所谓资本腾挪术，其结果必然会对经济社会造成严重的危害。但在长期计划经济的惯性作用下，许多地方政府和一些中央政府部门，不愿实行有偿用地制度，改革进展缓慢。政府购买土地的目的，是为了控制房价，解决居民的住房问题。
这样改了之后，各级政府的土地管理部门都专注于管理，不会再发生不同层级政府的职能错位问题。但这已不属于土地财政范畴，而属于土地金融。
近些年发生的许多土地问题，也都是由此派生出来的。现实生活中，很多企业是靠银行贷款支付土地出让金，负债的性质一目了然。回过头来看，当年学香港学了一半，是个历史的欠账。期间，如果因变故而无力偿债，不仅是个人和家庭的不幸，也会增加银行的坏账，成为社会的问题。
因此，国家出租、出让土地使用权的改革还必须坚持，而且应当进一步扩大土地有偿使用的范围。而城市政府，不管是直辖市，还是省会城市，还是计划单列市，以致地级市、县级市的政府，都是直接掌管土地的，其职能是既有管理，又有经营。消费者要用今后数年乃至数十年的收入，才能逐步偿还这笔负债，个人和家庭的消费能力、生活水平也会因应改变。第一，土地财政透支的虽然是企业和个人的未来收益，但筹集 和使用的却是现实的货币和资金，2001年全国土地出让收入1296亿元，以后逐年上升，2009年达到1.6万亿元。
目前地方政府主要看重的是土地出让金，出让金占地方财政预算内收入的比重，已达百分之四、五十，少数地方甚至超过预算内收入。地方政府的财力与事权不匹配，是土地财政形成的主要外部条件。
但历史不会有终点，旧的矛盾解决了，新的矛盾又会产生。第四，本文前面已经指出，土地财政是城市扩张和占用农民土地的动力机制。
土地出让收入本级政府收、本级政府用的特殊性， 使得对其使用的规范与监督，比较困难。其重要原因之一，就是土地出让收入数量巨大。经营是市场主体的活动，具体到国有土地的经营，就是要保值增值，追求土地收益最大化。早在上个世纪80年代，社会各界探讨土地使用制度改革，对于为什么实行有偿使用土地制度，存在着认识上的分歧。这个机制的利益指向，使保护耕地和保护农民的合法土地权益，只能流于空谈，不可能真正落实。荷兰、香港和其他市场经济发达国家或地区的经验都提示我们，在成熟的市场经济体中，政府管理部门不能同时又是市场经营主体，这应当是我们下一步改革所要借鉴的方向。
但香港的土地管理与土地批租(即经营)，分属不同的部门，并且把政府的土地收益纳入基金管理，杜绝了支出使用的随意性。80年代中后期成立国家土地管理局，负责统管全国城乡地政，逐步推行有偿使用土地制度改革。
可见，土地财政机制是土地扩张与征占的机制。而对未经出让的土地，能否抵押，法律并无明确规定。
反思我国土地管理的制度安排，一个突出的问题，是政府有关部门既负责土地管理，又负责国有土地的经营，所谓集裁判员与运动员于一身。政府收入占GDP比重过高，一方面导致居民特别是农民收入增长缓慢，另一方面抑制了社会投资。
从整个社会的角度看，政府出让土地所获得的每一笔收入，都有一笔企业或个人的负债与之相对应。土地财政，作为地方政府发展经济的一种工具，同样是有利也有弊。另外，土地财政使地方政府的收入过分依赖开发商，而开发商的自然垄断地位，使其能够大肆抬高房价，广大中低收入市民的住房问题，很难得到解决。二是与土地有关的政府的非税收入，如土地租金、土地出让金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费、新菜地建设基金，等等。
此外，政府用征收和储存的土地，向银行抵押融资，是现在很普遍的做法。因此，凡用于经营活动的国有城市土地，国家作为所有者，应当收取地租(地价)。
美国次贷危机重创全球，即是最新的明证。多年来，地方政府的土地出让收入主要投向城市建设，刺激了建筑业、房地产业的大繁荣，带动了建材、民用电器、民用五金、民用化工等产业的发展，以至于相关生产能力严重过剩。
在这种情况下，土地管理部门顺理成章地承担起国有土地的经营职能，可以说是一种历史的必然。但是，这条产业链基本处于低端，其占用大量社会资源的过度发展，与中央加快转变发展方式的方针，是背道而驰的。
中央和省级政府是不直接掌握任何土地的，其主要职能是管理。而要不断出让土地，就要不断地征收农民的集体土地。为了做到这一点，必须进一步深化分税制改革，使地方财政有稳定的税源，还要进一步转变政府职能，加强公共管理职能，弱化直接抓经济建设的职能，最终使地方政府的财力与事权相适应。总的来看，在我国工业化、城市化的进程中，土地财政曾经发挥过重要的、积极的作用。
后来，中央采取许多措施，大力调整国民收入分配格局，但总的趋势并未根本改变。为此必须防止单纯财政观点，因为片面追求政府地租收入最大化，可能会侵蚀企业的正常利润，反而不利于理顺经济关系。
例如，不同层级政府的职能错位问题。这十几年，我国的城市建设突飞猛进，其奥秘就在各城市政府通过经营土地，积聚了大量建设资金。
本世纪初，就有财政专家研究提出，当时我国政府的各种收入加起来，已占GDP的30%以上，达到甚至超过发达国家的水平。以上改革建议，涉及许多重大理论和法律、政策问题，有必要开展深入的研究与讨论。
